Дискуссии на полях форума «СТРОИМ-ДАЛЬНИЙ.РФ» (18+) коснулись как строительной конъюнктуры, так и поиска пока еще свободных ниш, незанятых территорий и технологий, которые позволили бы возводить дома и социальные объекты дешевле, без потери в качестве.
Разберемся во всем по порядку.
Где строить?
Если ориентироваться исключительно на среднюю стоимость квадратного метра, то, по данным сервиса «Домклик» (18+), самым выгодным для строителей может показаться запуск проектов в Сахалинской области.
— Самая высокая стоимость квадратного метра, по нашим данным, в Южно-Сахалинске. По Хабаровску видим снижение цены квадрата. Есть ожидание, что оно связано с выходом большого количества квартир «эконом» и «комфорт-класса» с достаточно лояльной стоимостью. Тем не менее, мы видим и бизнес-проекты, которые сейчас в Хабаровском крае строятся, активно развиваются и продаются по цене 300+ тысяч за квадратный метр. Соответственно, ожидаем, что к концу года средняя стоимость квадрата в Хабаровском крае составит около 180-185 тысяч рублей, — начальник управления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» головного отделения по Хабаровскому краю Дальневосточного банка ПАО «Сбербанк» Сергей Долгих.
В Приморье, несмотря на высокую активность застройщиков, спрос можно оценить как средний. В Хабаровском крае спрос и предложение распределены по территории неравномерно.
— В Хабаровском крае очень высокая активность покупателей, очень высокая интенсивность стройки и все сосредоточено преимущественно в региональном центре. В Приморском крае ситуация несколько другая. В Амурской области также значительная часть жилья возводится не в Благовещенске, на Сахалине тоже. А вот Камчатка и Хабаровск в этом плане выделяются, — озвучил гендиректор ГРЦ Сергей Косиков.
По словам спикера, самым перспективным для запуска новых проектов на Дальнем Востоке можно назвать Приамурье.
СТРОИМ-ДАЛЬНИЙ: итоги Межрегионального строительного форума в Хабаровске
Также застройщикам стоит обратить внимание на нецентральные города Хабаровского края.
— Здесь есть запас прочности, спрос еще будет расти. Но сам Хабаровск уже входит в красную зону, когда рынок перестает прощать ошибки. Здесь вы уже продаете не квадратные метры, вы продаете комфорт жилья, придомовую территорию, дорогу от парковки в квартиру, — оценил перспективы рынка строительства жилья в регионе гендиректор ГРЦ.
Строительство на Дальнем Востоке: востребованные форматы
Обсуждение плавно перетекло от специфики строительства в регионах к форматам, которые, вероятно будут в них востребованы. И здесь эксперты выделили ряд нюансов. Высокая конкуренция за клиентов на фоне снижения спроса побуждает застройщиков идти на уступки.
— Конкуренция за клиента продолжается. Около 10% сделок совершается с дополнительным дисконтом к ставке. Сейчас все знают, что большинство банков вынужденно пошло в сторону субсидирования. Соответственно, принимается решение пойти через уменьшение первоначального взноса клиента до базовых 20%, — отметил Сергей Долгих.
При этом ориентироваться на дешевизну предложения не всегда оправдано. Например, переход от возведения бюджетных студий к двум- и трехкомнатным квартирам в некоторых городах, похоже, неизбежен.
— Мы еще пять лет назад по Владивостоку считали, что есть определенная емкость рынка, которая может съесть студии. И, если их там строить больше, жилье попросту будет стоять невостребованным. Такое действительно бывает. Это может быть хорошее инвестиционное предложение, но для жизни — не самое комфортное. А люди хотят жить в уюте. Поэтому, по нашей оценке, обеспеченность жильем уже должна быть на уровне 30 квадратных метров на душу населения, — добавил Сергей Косиков.
Чтобы обеспечить приятное для клиентов соотношение цены и качества, девелоперы проводят мониторинг рынка стройматериалов и экспериментируют с технологиями. Об одном из найденных решений рассказал главный строитель АО «Сахалин-Инжиниринг» Станислав Ламекин.
— До последнего времени объекты нашей компании строились из монолита, так как Сахалин — сейсмически активный регион. Но в последние годы, с учетом текущих рыночных реалий и постоянно увеличивающихся затрат, мы стали смотреть по сторонам и искать какой-нибудь вариант другого конструктива, который без ухудшения качества дал бы определенное улучшение себестоимости. Изучив опыт строительства в Азии и западной части России, особенно в Поволжье, мы нашли очень перспективную альтернативную технологию. Можно сказать, даже нишу, которая во многом исключает недостатки и крупнопанельного строительства, и монолитного. Это так называемый сборно-монолитный вариант. Основой этого конструктивного решения являются сборные колонны на два-три этажа, сборные ригели с напряженным армированием и перекрытие сводных панелей, — рассказал Станислав Ламекин.
По словам представителя компании, технология предоставляет аналогичные монолиту возможности в конфигурации зданий, разнообразие планировок и, главное, экономит ресурсы и позволяет выдвигать меньше требований к компетентности специалистов.
— Использование готовых изделий, отсутствие сварки, малый объем бетонных работ позволяет уменьшить количество рабочих примерно в два раза относительно монолитных конструкций. Соответственно, снижается целый спектр затрат, начиная от спецодежды, средств безопасности и так далее. Очень серьезно на себестоимость опять же влияет отсутствие большого количества опалубки, ее надо примерно 30% от объема на монолите. Снижаются затраты на прогрев бетона, накладные расходы очень сильно падают в связи с тем, что скорость строительства увеличивается. Если правильно все эти плюсы использовать — мы уже посчитали, то абсолютно реалистично снижение стоимости квадратного метра на 20-25% относительно монолита и на 10-15% относительно КПД, — продолжил Станислав Ламекин.
С применением сборно-монолитной технологии компания сейчас возводит ряд объектов на Дальнем Востоке. В том числе, социальных. В частности, в ходе проведения форума «СТРОИМ-ДАЛЬНИЙ.РФ» (18+) стало известно, что именно «Сахалин-Инжиниринг» выиграла конкурс на заключение концессии для строительства школы в микрорайоне Ореховая сопка. Ранее «Дальневосточное обозрение» рассказывало о том, что правительство Хабаровского края приступило к поиску генподрядчика для данного объекта. На возведение объекта региональные власти были готовы выделить более 5,5 млрд рублей.
Амурский судостроительный завод ищет подрядчиков для работ на 2,8 млрд рублей
А пока одни строительные компании все чаще обращают внимание на возведение промышленной, коммерческой и социальной недвижимости, другие регионалы продолжают бороться с федеральными девелоперами за свое место под солнцем. Как отметил учредитель «Взлет Девелопмент» (ЖК «Нордик» в Хабаровске) Роман Лебеда, местные строители вполне способны разглядеть потенциал участков и сделать востребованным продукт уровня «комфорт+» в не самых очевидных локациях.
— У больших компаний нет такого фокуса, как у нас, голодных девелоперов, желающих развиваться и развивать рынок. Мы в большей степени вовлечены в бизнес, сами до каждой детали стараемся докопаться. В этом, наверное, и наша сила, и, может быть, наша слабость, потому что нужно уметь эти вещи от себя отсоединять постепенно. Но надеюсь, что сможем также реализоваться и в федеральном масштабе, войти в другие города. Мы стараемся сделать так, чтобы людям было приятно с нами работать. В том числе у нас работает ипотечный брокер, который помогает людям одобрить ипотеку в том или ином банке, и вопрос беготни по разным банкам отпадает. Фактически мы решаем все в одном окне. Думаю, совокупность этих факторов позволяет нам нормально выглядеть на рынке с точки зрения реализации, — прокомментировал главреду «Дальневосточного обозрения» Роман Лебеда.
Спикеры форума сошлись во мнении, что в большинстве регионов Дальнего Востока наступила пора переходить от сухих квадратных метров к эргономичным планировкам, качественному придомовому благоустройству и другим параметрам, обеспечивающим уют будущих обладателей квартир. Но будет ли спрос на такой комфорт достаточным?
Для кого строить?
Сколько ни рассуждай, а в последний год рынок жилья тесно завязан на льготные ипотечные программы. А значит, опять же, акцент должен быть сделан на квартиры для молодых или многодетных семей. С этим согласны и эксперты.
— Фокус на господдержке растет. Если в среднем по России доля таких ипотек составляет 82%, то на Дальнем Востоке она гораздо выше и составляет до 98%, — озвучил Сергей Долгих.
Как добавил эксперт, базовая ставка по ипотеке в нынешних реалиях доступна только в сделках с большим первоначальным взносом. В другой, активно продвигаемый девелоперами в последнее время, продукт — рассрочку от застройщика — представитель финансового сектора не очень верит.
— Рассрочка — выбор без выбора. Мы ее так обозначили. Но она растет. Буквально за два месяца у нас произошел рост рассрочки на 11%. Мы подготовили анализ того, как работает этот инструмент. Он несет достаточно серьезные издержки для клиентов и девелоперов. Средний уровень первоначального взноса по ней составляет 21%. Застройщики идут на уступки и только в 14% случаев позволяют 2-3 платежа совершить до ввода дома в эксплуатацию. В 4% случаев предполагаются «договорные» отношения с застройщиком. Ну и 82%, как мы их называем, кандидаты в ипотеку. Большинство из них, чтобы закрепить стоимость, берут рассрочку, а потом приходят в банки кредитоваться по допсоглашению по базовой программе с государственной поддержкой. Это тот потенциал, который мы видим на перевод в ипотеку, — считает спикер.
Мечты о существенном расширении аудитории адресных льготных ипотек, вероятно, так и останутся мечтами. А расширять «целевку» хочется. Хотя бы за счет иностранцев. Тем более, Китай, как говорится, под боком. Эксперт по работе с китайским рынком, гендиректор маркетингового агентства Rusapai Кирилл Потапенко некоторое время уже прощупывает данное направление.
— За последние полгода к нам было несколько обращений от застройщиков Владивостока на тему того, каким образом можно сделать маркетинг для китайских покупателей. Немного поразбиравшись с этим, мы поняли, что речь идет не о маркетинге, не о лидогенерации, а, вообще, о том, что надо понять, как этот рынок продаж зарубежной недвижимости, устроен в самом Китае. С учетом геополитических потрясений у Владивостока, по крайней мере, есть шанс стать тихой гаванью для состоятельных китайцев, — отметил Кирилл Потапенко.
Маркетолог несколько раз подчеркнул, что продажа недвижимости китайцев — направление не массовое.
Тем не менее, например, недвижимость бизнес-класса предложить китайцам можно. Для этого потребуется провести домашнюю работу, начать которую стоит с перевода сайта на китайский.
— Понятно, что эта история не всем застройщикам интересна. Наверное, в первую очередь больше про бизнес-класс, про какие-то такие специфические объекты. Но надо действовать вместе, надо двигаться и то, что девелоперы недоинвестируют сейчас в подготовку инфраструктуры для продажи недвижимости иностранным покупателям, все, что будет недоинвестировано, потом заберут те же самые китайские агенты и китайские посредники, которые приведут к вам этих покупателей, и вы отдадите те же самые деньги, а, может, в два раза большие, — считает Кирилл Потапенко.
Ольга Цыкарева
Фото автора
Больше новостей и аналитики о строительстве на Дальнем Востоке читайте в рубрике «Недвижимость».
«Дальневосточный квартал»: кто строит жилье по проекту Минвостокразвития и КРДВ
Редакция «Дальневосточное обозрение» — аналитическое издание о власти, политике и бизнесе на Дальнем Востоке
