Покупательская активность на рынке недвижимости Приморского края в 2024 году наиболее ярко проявлялась в сегменте новостроек. Из общего объема выданных ипотечных жилищных кредитов в регионе, который, по данным пресс-службы Дальневосточного ГУ Банка России, в первом полугодии 2024-го составил 49,2 млрд рублей, более половины — 26, 4 млрд, жители края потратили на покупку квартир в строящихся домах. Причем особый спрос на ипотеку отмечался в мае-июне, когда люди стремились воспользоваться льготными условиями массовой ипотеки до завершения программы. Осенью и зимой покупательский спрос серьезно снизился, а в 2025 году девелоперы признаются: кризис в отрасли обострился. Подробности в материале «Дальневосточного обозрения».
Строительство жилья в Приморье: покупатели не исчезли
Во-первых, традиционная практика приобретения жилья «на котловане» теряет свою привлекательность, особенно в условиях наличия нераспроданных остатков квартир, продажи которых начались несколько лет назад.
— В текущих условиях для обычного человека может быть интереснее приобретение квартиры в домах, которые уже сданы или находятся на завершающей стадии строительства, — поясняет Анастасия Молорова, руководитель агентства недвижимости «Манго Дом». — А вот инвесторам стоит хорошенько продумать над тем, куда вкладываться. Так как цены «на котловане» не всегда ниже цен в уже строящихся объектах, но ниже именно в данном объекте по сравнению с будущим, поэтому есть смысл смотреть, чтобы рядом не было уже построенных аналогичных комплексов, способных создавать конкуренцию, — добавляет эксперт.
Во-вторых, несмотря на то, что льготные ипотечные программы все еще действуют, уровень их востребованности снизился по сравнению с двумя годами назад.
— Рыночные ипотечные ставки, которые могут достигать 28%, становятся менее доступными для большинства граждан, — говорит Анастасия Молорова.
Несмотря на общее снижение спроса, руководитель агентства недвижимости «Манго Дом» считает, что инвестиции в новостройки могут быть и сегодня оправданы, особенно при использовании льготных ипотечных программ.
— Существует, например, категория клиентов, для которых оформление ипотеки в текущих условиях становится приоритетом. Речь идет о молодых людях, которые обращаются за льготной ипотекой, ограниченной возрастным входом, и хорошо понимают, что она может стать последним шансом приобрести собственное жилье с субсидированной поддержкой. Такие клиенты готовы действовать быстро и активно, не дожидаясь улучшения ситуации на рынке, — поясняет Анастасия Молорова.
Также, по ее словам, еще есть клиенты, которые находятся в процессе поиска жилья уже более года, и хорошо осознают, что с каждым днем ситуация может ухудшаться.
— Для них лучшее время для приобретения квартиры – это сейчас, — отметила эксперт.
Девелоперы ушли на «вынужденный перерыв»
Однако большинство девелоперов отмечают серьезное падение покупательской активности на рынке. Некоторые девелоперы даже вынуждены замораживать проекты.
— С принятием программ по субсидированию ипотек, маржинальность строительного рынка росла долгое время, что привлекало новых игроков, но такая ситуация складывалась до начала СВО. Потом рынок начал сокращаться. На сегодняшний день некоторые застройщики вообще отказываются от дальнейших проектов, — поясняет Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система».
СТРОИМ-ДАЛЬНИЙ: трансляция Межрегионального строительного форума в Хабаровске
— Сейчас идет не просто стагнация в продажах по строительному сегменту, а их падение, — отмечает Евгений Гольдштейн, руководитель проекта Клубного комплекса «Хвоя».
Девелопер добавляет, что некоторые застройщики даже выводят активы из бизнесов.
— Те, кто уже зашли, продолжают строить, тут, как говорится, выбора особого нет. Но новые застройщики вряд ли будут рисковать своими деньгами, инвестируя в то, что конкретно сейчас имеет туманные перспективы, — поясняет Гольдштейн.
Искусственная платежеспособность себя исчерпала на Приморском рынке ИЖС
— Число выводимых в продажу объектов снижается, даже с учетом полученных разрешений. Это согласно последнему исследованию, представленному «Домом.рф». Зампред правительства РФ Марат Хуснулин заявил, что стройка сейчас находится в сложной ситуации и требует поддержки правительства. Пока сложно судить, на что именно будет направлена эта поддержка, но любые меры будут выглядеть положительно. Ведь сегодня возможность приобретения жилья упала буквально по всем массовым сегментам как в новостройке, так и в ИЖС, — пояснил Алексей Исаков, генеральный директор ООО «СЗ «ДаВинчи Групп».
Строительство жилья в Приморье: качество в приоритете
Тем временем, оставшиеся на рынке девелоперы для повышения собственной конкурентоспособности предлагают самые различные механизмы чтобы привлечь покупателя.
Например, практикуют разные варианты отделки.
— Конечно, это часто добавляет стоимость к базовой цене недвижимости, но зато у клиента есть хорошая альтернатива не делать часть грязных работ самому и передать это застройщику, — поясняет Алексей Исаков.
Также в последние годы увеличился объем жилья в так называемом комплексном формате, когда застройщик также включает социальные объекты и объекты необходимые для ежедневного комфорта жильцов (парикмахерские, кафе, магазины и др.). А спортивные площадки с зонами воркаута и детские площадки стали обязательно-показательными для каждого комплекса.
Игорь Савельев, коммерческий директор компании Global Development Company, отмечает, что современный покупатель стал более требовательным. Он выбирает не просто квартиры, а обращает внимание на инфраструктуру и технические характеристики жилых объектов, включая места общего пользования, входные группы и отделку.
— В связи с этим на рынке будут иметь преимущество крупные и надежные игроки, способные предложить продукцию высокого качества, — уверен девелопер.
Важно пояснить, что так называемая «точечная застройка» никуда не делась.
— Это явление постоянное и вовсе не негативное, как многие склонны думать. Такой формат позволяет обновлять устаревший жилой фонд и модернизировать инфраструктуру городов. Снос старых зданий и строительство современных жилых комплексов интегрируются в уже существующую инфраструктуру, что способствует ее улучшению. Точечная застройка присутствует во всех регионах страны, — поясняет Алексей Безгодков, директор компании «Акватория».
Однако все застройщики, независимо от форматов строительства, в дальнейшем будут соперничать преимущественно качеством, а не ценой.
— В условиях текущего рынка говорить о снижении стоимости практически невозможно, так как строительство обходится девелоперам слишком дорого, — объясняет Игорь Савельев.
Накопить — невозможно
Цены на новостройки, действительно, продолжили расти в 2025 году, несмотря на то, что некоторые аналитики прочили их снижение после активных действий ЦБ.
— Удорожание наблюдается ввиду роста цен на строительные материалы, работу (снижение доступа к иностранной рабочей силе), и логистику. При этом покупательская способность снизилась благодаря действиям ЦБ, — рассказал Алексей Исаков.
«Дальневосточный квартал»: кто строит жилье по проекту Минвостокразвития и КРДВ
— Стоимость «квадратного метра» не снизится. Прогнозы реалистичные, не верьте тем, кто говорит обратное, — уверен Алексей Безгодков.
Он объясняет, что тренд на рост цен определен общими экономическими условиями в стране, где инфляция влияет на стоимость всех товаров и услуг, включая жилье.
— Таким образом, накопить на квартиру фактически невозможно, поскольку деньги теряют свою ценность быстрее, чем идет процесс накопления. В таких условиях ипотека или продажа старой недвижимости становятся единственными реальными способами для большинства граждан приобрести новое жилье, — резюмирует девелопер.
Строительство в Приморье и Хабаровском краРазличные подходы
Интересно, что рынок недвижимости в Хабаровском и Приморском краях демонстрирует различные тенденции и подходы к застройке. Хабаровск, с его поддерживающей политикой и низкой конкурентной средой, представляет собой более привлекательное направление для застройщиков. Владивосток, несмотря на свой высокий спрос, сталкивается с бюрократическими препятствиями, что может негативно сказаться на будущем развития рынка.
— Динамика рынка недвижимости в Дальневосточном регионе зависит от множества факторов. В настоящее время мы активно работаем в двух ключевых регионах — Хабаровском и Приморском краях, что позволяет проводить сравнительный анализ и выявлять тенденции в каждом из сегментов, — комментирует Алексей Безгодков.
По словам Безгодкова, механизмы реализации застройки в Хабаровском крае более понятны и доступны, что создает благоприятные условия для застройщиков.
— В Хабаровске у нас реализуется проект жилого комплекса на улице Салтыкова-Щедрина, общая площадь которого составляет порядка 30 тысяч квадратных метров. Мы также находимся на стадии разработки проектной документации для нового проекта, включающего строительство семи домов в рамках комплексного развития территории (КРТ), — пояснил директор компании «Акватория».
Девелопер отмечает, что Хабаровск в настоящее время демонстрирует более прогрессивный подход к комплексному развитию территории по сравнению с Владивостоком.
— Власти Хабаровска настроены на поддержку жилищного строительства и стремятся к увеличению объемов застройки. Застройщики имеют возможность самостоятельно определять, что, где и как строить, основываясь на рыночных условиях. Это позволяет более гибко реагировать на потребности населения, учитывая такие аспекты, как количество парковок, озеленение, детские сады, школы и другие социальные объекты, — считает Безгодков.
В отличие от Хабаровска, Владивосток сталкивается с определенными ограничениями в сфере строительства. В последние годы в городе наблюдается строительный бум, который, однако, был замедлен в результате введения ряда ограничений со стороны властей. Это создало значительные сложности для застройщиков, вынужденных проходить через сложные и трудоемкие согласования, что затрудняет процесс реализации новых проектов.
— Несмотря на то, что спрос на новостройки во Владивостоке выше, чем в Хабаровске, это не гарантирует стабильного роста рынка. Владивосток, обладая большим притоком туристов и приезжих, в последние два года сдает около 1,3 млн кв. м в год. Для сравнения, в Хабаровске этот показатель составляет всего 400-500 тыс. жилых квадратных метров, что в 2,5 раза меньше, несмотря на схожее количество населения в обоих городах. Однако в условиях активного освоения Хабаровска девелоперами можно ожидать увеличение спроса на новостройки в этом регионе, особенно учитывая, что конкуренция в Хабаровске на данный момент ниже. Это создает благоприятные условия для застройщиков, которые могут более свободно реализовывать свои проекты без излишних бюрократических препятствий, — подвел итог Алексей Безгодков.
Фото: freepik (18+)
Больше новостей и аналитики о сфере недвижимости на Дальнем Востоке читайте в рубрике по ссылке.
Девелопер из Новосибирска рассказал о планах на застройку территории бывшей автошколы в Хабаровске
Импорт из Китая в Россию: проблемы и решения для представителей строительной отрасли
Редакция «Дальневосточное обозрение» — аналитическое издание о власти, политике и бизнесе на Дальнем Востоке
